資産形成として、マンション投資を始めました。
今迄は、恥ずかしながら、資産形成なん考えていませんでした。
毎日、忙しくて、それどころでないと思っていたのと、資産形成や投資に回すお金に余裕がないの両方でした。

人生100年時代、今のままでは、老後難民になる危険を最近痛感して、何が良いか考えていたところ、私の周りの女性でマンション投資を始める人、考えている人が増えてきたのがきっかけです。

まだ、事例として話せるレベルではないので、女性のマンソン投資について全般的な意見として聞いてください

働く女性にとってマンション投資は資産形成手段として合うの?

資産形成の方法としては

投資信託
債権
外国為替

など、金融系の商品がまずは頭に浮かぶと思います。

ここ数年、主婦や働いている女性の間でも、株やFX、またビットコインなど、手軽に投資が出来るようになり多くの女性が行ってますよね。

株は優待券目当てもあり、少しやっていましたが、上手く行って小遣い稼ぎ程度で、資産形成なんてほど遠いです。

なんだかんだ言っても投資にはお金と時間が必要という事は、すぐわかります。

でも不動産投資 特にマンションは働く女性にとって向いている資産形成方法で合うんです。

 

マンション投資が働く女性の資産形成に合う理由

実際、はじめてみるまでは、不動産やマンションの投資は、男性がするイメージが強かったです。
でも、少し勉強するにつれ、働いている女性が投資して、資産を作るのに向いているとわかりました。

その理由は?

住まいや家に本能的に興味が高い
金融商品や株に比べて、女性は住む場所に対して本能的に興味があります。
こんな場所に住んでみたい、こんな部屋に住んでみたいと思う気持ちは圧倒的に男性より、女性の方が大きいです。
投資対象は興味があるものの方が、勉強も研究も苦にならずできます。
これは、投資するマンションの物件探しに大いに役立ちます。

営業マンがこっそり教えてくれましたが、マンション投資する男性でも、マンションの立地(交通手段や周りの店)には興味を示すけど、部屋の中の間取り設備など細かい点は大雑把な人が多いようです。
一方、女性の場合は水回りから、玄関、べランダそしてコンロや収納など細かい点をどんどん確認してくるそうです。
これが、賃貸の人気度に左右するようです。

 

時間をあまり必要としない
働いている女性は忙しいです。
仕事はもちろん、家事や育児があればなおさら。
ファッションや美容にも時間がかかります。

金融系の投資は、遊び程度なら、株にしても買って持っておけばいいのですが、それで資産などどいう形にするならば業界研究から企業の分析や、デイリーには変動をみながらの売買を行う必要はあり、さすがにそこまで出来ませんよね。

マンション投資は、マンション投資は始めるまでは、資金計画や物件探しなどじっくりと時間をかける必要はありますが、勉強して覚える事は少なく、始めてしまえば、何かをするという事はほとんどありません。
これこそは、働く女性に最適だと思いました。

初期の自己資金をあまりかけなくてもスタートできる
株や金融商品は、大きく利益を得ていくならある程度の軍資金としての自己資金は必要になります。
マンション投資は、マンションをまずは購入するので、自己資金があるならば、リーン残金が減るので、それは有効ですが仮にあまりなくても、マンションを担保に銀行から融資を受けれます。
(ただし、融資の条件があります)

要するに資産として考えていくなら、少額の投資から始めて、大きな(マンションは中古でも数百万円)資産を得れるわけです。
今は低金利でもあり、スタートしやすくなっています。

 

変動が少ない
株やFXなど金融系商品は、1日の間でも変動も激しく、ギャンブル的な要素もあり、スリリングですがストレスも相当です。女性が働きながら運用するには負荷がかかります。
その点、不動産は入居者がいないと困りますが、いきなり大幅に価値が減ったり、なくなったりはしません。
中長期で投資していくマンションは女性向きです。

 

時代の流れがマンションの需要を上げている
東京オリンピックが首都圏でのマンション投資を盛り上げているのは言うまでもありませんが、それだけではありません。最近、シングルで生活する人が急増しています。
離婚者、未婚者とも増えて、特に定年後の一人暮らしがかなり増えているという状況です。
当然、シングル用の賃貸マンションの需要が高まっています。

天災でマンションの安全性が再認識
近年の災害や天災はもう毎年、当然のようになってきています。
数年前に偽装建築でマンションが問題になりましたが、マンションは天災や水害に対しても安全度が高い事は
証明されてきました。
その点でもマンションは見直されてきています

 

マンション投資はリスクヘッジが鍵


どんな投資にもリスクがあります。
増やすために始めるのでうが、減る事もあります。

マンション投資のリスクははっきりしていて
借り手がなく空室状態が続く
運用コストが想定より高くなる
売却する場合に売れない、想定より大幅に安い

マンション投資の理想パターンは
マンション購入のローン費用>賃貸料+大家である自分が払う経費

それで、ローンを出来るだけ早く完済すれば、賃貸料がプラスで収入になります。

この図式が崩れると大きなリスクになります。

でも100%ではないですが、ほとんどのリスクは想定できますので、事前の資金計画やシュミレーションが重要です。

失敗しないために重要なのは

マンション選び
資金計画・収支のシュミレーション
業者だけにまかせない、自分で勉強

 

マンション選び


重要度はNO1
借り手がいないと、投資としては成立しないビジネスモデルです。

当然、不動産投資を専門にやっている業者が情報をくれるわけなので、参考にするとしても自分で情報を入手する事も大事です。

私が始めた時の方法は
ターゲットの物件はシングルの人向き。ワンルームマンション。会社員の女性か、男性、単身赴任がメイン。

物件価格を決めるために1回目のシュミレーション・資金計画を行い物件価格レンジを決める

候補となるエリアの選定(実際は業者の持っている物件からエリアで絞ります)
業者の意見が重要なので、情報をいくつかもらう。

物件の内見
借りる人の目線と大家としての目線が重要です。
マンションや部屋の傷み具合や修繕費用の可能性など、自己負担になる部分は徹底的に

マンション全体の修繕や改装の状況の確認
これは終止計画にも影響してきます。

周りの環境
駅までの距離やスーパーやコンビニなど生活環境や騒音など

都市計画
都市計画は市役所で情報委が得られます
今後そのエリアがどう変わっていくのか?
駅が出来るやなくなるなど、マンションの資産は10年30年というような単位です

災害マップ
どこの市町村でも災害マップは作成しています
ぜひ確認しておきましょう。
これにプラスして自分でも情報を取りに行きました
(2,3件に候補を絞ってから)

会社で、その街に住んでいる人がいないか探してみる
地場の食堂や商店街で古くから商売しているような店で色々会話して聞いてみました。
部屋には入れませんでしたが、朝・夜・休みの日とそのマンションを見に行きました。
特に平日の朝は、通勤時間帯にはどんな人が住んでいるかわかります。
また、本当は何日か夜 様子を見れば他の部屋の騒音もわかります。

あと、ベランダにハトが良く来ないか?これはポイントです。
苦情は来ますし、空室になりやすいです。

そのマンションが賃貸の人が多いので、状況は頻繁に変わりますが、何百万もの投資をするんですから、初期の調査時間は惜しんではダメだと思います。

資金計画・収支シュミレーション

これを軽く済ませてしまうと、予想外の出費で計画が狂い失敗します。

業者からもらう計画書に漏れている項目や経費を追加して完成させる
計算の数値は変動値が多く(金利や家賃、修繕費など)シュミレーションは最高・中・最低と少なくとも変動要素を加味して出しておく事。
要するに予想以下の場合を想定内に出来るかどうかで失敗が決まります。

抑えておくべきポイント

利率
業者が出してくれる計画書は、利率は表面的な利率で、管理費や修繕費など発生する経費が入っていない場合が多いです

借り手がいない、空室の時もシュミレーションにいれる。部屋の管理費・修繕積立費は自腹になります
これは、業者からそのマンションでの賃貸情報の実情を聞き出すしか指標はありません

修繕積立費用は上昇します。
新築当時は1000円程度が10年たてば、1万円なんてこともあります。
中古マンションの場合は、積立金額がいくらあるのか?また、長期修繕の計画表がマンションにはあるはずなので、見せてもらいましょう

家賃の下落
経年劣化や競合状況で下がるのが実情です。シュミレーションしてください。
10万円で賃貸始めても、10年後には半分にはなりませんが、8万円~9万円は下がる可能性大です

金利
低金利で融資を受けていても、金利は必ず上がってきます。
固定金利なら良いですが、金利が低い変動金利で借りる場合は、上昇の時のUPも計算に。
下がる事はなく上がります。ただし何十年かしたらまた下がる可能性はあります

 

無理をしない
投資すべてに言える事ですが、無理をするほど失敗の率が高まります。
まずは、スモールスタートで、ローンの完済のめどや、収益のめどが立ってから2件目を投資しましょう。

 

 

業者任せにしない 自分でも勉強

既に、自分の住居用のマンションを購入したり、賃貸で物件を借りた経験のある人は、大きな部分は理解されていると思います。
初めての人は、最初はわからない事もあると思いますが、簡単です。

投資マンションの業者がすべてやってくれますが、任せっきりは良くないです。
その理由は

悪徳業者は論外として、営業マンは数多くの契約を取らないといけないので、自分の言う通りで、質問も要望もないと簡単に済ませる傾向にあります。
投資をするあなたに知識があるだけで、営業マンはいい加減な対応が出来ないでの、きっちり動きます。

契約して成立するので、嘘は言いませんが、不利な情報を最初から出してこないのが営業マンの特質です。
抑えるべきポイントを理解しておけば、質問や指摘もできます

購入したあとは、自分がオーナーです。
女性にとって(男性も)マンションは大きな投資です、自分で理解してこそ、将来資産として生きてくると思います。

マンション投資の知識の習得は意外と簡単です

 

 

マンション投資の知識習得方法は

まずは、書籍やネットで簡単な予備知識をつけてみましょう
それで、基本的な予備知識をまずは付けてみた方が良いと思います。(1日で基本的な事はわかると思います)

マンション投資のセミナーに参加しましょう
たくさん参加して、各社少し違う点もありますので、比べてみてください。
何度か参加すれば、大体わかってきます。

ただし、マンション投資をしてもらうためのセミナーです。
売り込みも当然あります。
強引すぎて嫌ならば断われば良いと思います。
良い業者は、そこまで強引には言いませんし、マンション投資の業者は他にも一杯あります。

女性の場合はこの勧誘や営業が嫌な方は多いと思いますが、無理やり購入する必要もなく、嫌なら投資する必要は全くありません。そんな気持ちで受講されてみては・・・勉強に行くんですで良いと思います。

女性の投資が増えていることもあり「女性限定セミナー」が開催されています。

 

セミナーはたくさん開催されていますが、ご参考にご紹介します。

 

JPリターンズ無料投資セミナー

2002年設立のJP Returns  不動産セミナーでは有名で、数多く開催されています。
不動産投資会社では有名な企業です



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